Hoe de nieuwe tijdelijke contractregels van Spanje het voor buitenlanders moeilijk maken om te huren

We schreven onlangs een artikel over de redenen waarom zoveel Amerikanen de laatste tijd naar Spanje verhuizen en over de problemen die ze tegenkomen als ze hier aankomen. Een van de meest voorkomende uitdagingen was het vinden van een huurwoning.

Ook veel andere buitenlanders klagen in Facebookgroepen over het probleem en vragen om hulp bij het vinden van een woonruimte.

Het probleem is niet alleen ontstaan ​​door de huidige woningcrisis in Spanje, waarbij het voor veel inwoners ook bijna onmogelijk is om betaalbare huisvesting te vinden, maar ook door een van de oplossingen die de overheid voor dit probleem biedt.

Volgens een recent rapport met de titel 'Wonen in een huurwoning: wettelijk gegarandeerde onveiligheid', gepubliceerd door het Barcelona Urban Research Institute (IDRA), hebben negen van de tien huurwoningen in Madrid en Barcelona tijdelijke contracten.

Dit zijn seizoens- of kortetermijnverhuur, niet zo kort als toeristische verhuur, maar net iets korter dan de periode die als permanente verhuur wordt beschouwd – doorgaans tussen de 32 dagen en 11 maanden.

Huurcontracten van langer dan een jaar worden echter als langlopend beschouwd en kunnen volgens de wet tot maximaal vijf jaar worden verlengd.

Maar als verhuurders niet willen dat huurders de mogelijkheid hebben om vijf jaar te blijven en andere huurrechten willen beperken, kiezen ze ervoor om de huur tijdelijk aan te bieden.

Dit betekent dat caseros (verhuurders) de huurrechten die zijn vastgelegd in de Spaanse wet op stedelijke verhuur kunnen omzeilen en meer geld kunnen vragen zonder dat ze te maken krijgen met huurplafonds en prijscontroles. Tijdelijke contracten vallen namelijk niet onder deze recente hervormingen die van toepassing zijn op contracten voor de lange termijn.

ONTHULD: Spanje wil ook strengere regels voor maandelijkse accommodatie invoeren

Om meer permanente woningen weer op de markt te brengen, gaf de Spaanse overheid eind 2024 groen licht voor een wet om tijdelijke en kamerverhuur te reguleren. Dit betekende dat de wet moest worden aangepast om verhuurders en huurders te dwingen om “de noodzaak van tijdelijke verhuur te rechtvaardigen”.

Hierdoor moeten huurders en verhuurders nu een reden opgeven voor de tijdelijke huurovereenkomst. Meestal is het de taak van de huurder om dit te doen.

U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan het overleggen van een bewijs van inschrijving van een universiteit als u een opleiding volgt, of het aantonen dat u een tijdelijk arbeidscontract heeft, of het bewijs dat u tijdelijk een medische behandeling ondergaat in Spanje.

Daarom vragen steeds meer makelaarskantoren, vooral in grotere steden als Barcelona waar veel tijdelijke verhuur plaatsvindt, om bewijs waarom u korter dan een jaar wilt huren.

Buitenlanders die met een verblijfsvergunning, zoals het Non-Lucrative Visa of het Digital Nomad Visa, naar Spanje komen, verblijven hier doorgaans voor een jaar of langer. Dit geldt dus niet als tijdelijke reden.

Daarom wordt hen gevraagd om bewijs te leveren voor hun behoefte om tijdelijk te huren, maar hun situatie - of ze nu gepensioneerd zijn op de NLV of digitale nomaden op de DNV - geldt niet als officiële rechtvaardiging voor de behoefte aan een tijdelijk contract.

Om het duidelijk te maken, de overgrote meerderheid van deze buitenlanders wil voor de lange termijn huren. De enige reden dat ze naar tijdelijke huurwoningen kijken, is omdat er simpelweg niet genoeg permanente huurwoningen worden geadverteerd.

LEES OOK: Spanje gaat verhuurders dwingen alle kortetermijnverhuur en kamers te registreren

Dit is een groot struikelblok voor veel buitenlandse inwoners die onlangs naar Spanje zijn verhuisd. En het lijkt erop dat de autoriteiten zich hier niet van bewust zijn.

Deze patstelling, gecombineerd met het feit dat veel verhuurders weigeren om huurders zonder Spaans arbeidscontract aan te nemen, maakt het extreem moeilijk om een ​​huurwoning te vinden, vooral in grote steden.

Valencia-nieuwkomer Dayna Rubalcava vertelde The Local Spain dat "het vinden van een appartement een hele uitdaging was: de prijzen zijn de afgelopen twee jaar flink gestegen en er is niet veel beschikbaarheid buiten de vakantieverhuur".

Amerikaan Eric Kenney, die ook naar Valencia verhuisde, was het daarmee eens. "Een plek vinden om te huren was onze grootste uitdaging. Veel plekken verhuren niet aan mensen met buitenlandse of beleggingsinkomsten," zei hij.

Brett Formosa, die van New York naar Madrid verhuisde, kwam ook een soortgelijk probleem tegen. “Het was een uitdaging om een ​​plek om te wonen te vinden, omdat makelaars niet echt op ons reageerden. Uiteindelijk huurden we bij een bedrijf dat kortetermijnverhuur aanbiedt, wat voor- en nadelen had.”

LEES OOK: De voor- en nadelen van het ondertekenen van een tijdelijk huurcontract in Spanje

Veel andere lezers en gebruikers van buitenlandse Facebookgroepen hebben over hetzelfde probleem geklaagd.

Een gebruiker schreef op de Facebookpagina Non-Lucrative Visa: "Mijn partner en ik verhuisden 2 weken geleden naar Barcelona onder NLV en sindsdien zijn we dag en nacht op zoek naar een appartement om te huren... Ongeveer 99 procent van de advertenties op Idealista zijn slechts tussen de 32 dagen en 11 maanden. Hierdoor zijn ze wettelijk verplicht om te bewijzen dat huurders tijdelijk in Spanje zijn (school of medische behandeling etc.). Omdat we hier zijn met NLV en geen enkel document als bewijs kunnen overleggen, nemen makelaars niet eens de moeite om een ​​bezichtiging te regelen".

Om het probleem van het explosief stijgende aantal tijdelijke verhuur aan te pakken, heeft de Spaanse overheid een nieuw plan bedacht. Dit plan verplicht verhuurders om alle kortetermijnverhuur en kamers te registreren.

De nieuwe regel houdt in dat een woning die op digitale platforms op de markt mag worden gebracht, eerst in een nieuw register moet staan: het Ventanilla Única Digital de Arrendamientos en moet voldoen aan alle wettelijke vereisten om als seizoensverhuur te kunnen functioneren.

De verordening is op 2 januari 2025 in werking getreden, maar de daadwerkelijke toepassing ervan is pas op 1 juli 2025. Zo hebben bedrijven en overheden een overgangsperiode om zich aan te passen aan de nieuwe eisen.

De Catalaanse regering en de linkse regionale partij ERC onderhandelen momenteel over een overeenkomst die tijdelijke huurcontracten en kamerverhuur in de noordoostelijke regio zal reguleren .

Dat kan betekenen dat het aantal tijdelijke verhuur de komende maanden, in ieder geval totdat deze nieuwe maatregelen zijn aangenomen, hoog zal blijven en dat het voor buitenlandse nieuwkomers in Spanje nog steeds moeilijk zal zijn om een ​​huurwoning te vinden.